Donations : ce type d’achat ne donne pas droit à l’abattement de 100 000 euros !
L’acquisition en état futur d’achèvement d’un logement que le contribuable entend affecter à sa résidence principale ne peut pas s’analyser comme la construction de sa résidence principale par un donataire donnant droit à l’abattement de 100 000 euros pour les dons familiaux.
Le ministre de l’Économie, des finances et de la relance était interrogé sur l’abattement exceptionnel de 100 000 euros. Jusqu’au 30 juin 2021, celui-ci est proposé dans le cadre de la construction d’une résidence principale, de rénovations énergétiques ou de la création ou du développement d’une entreprise. Si l’article 790 A bis du code général des impôts sur les dons familiaux vise la construction d’une résidence principale, une députée avait souhaité savoir si cette disposition concernait également un type d’opération particulier : la vente en l’état futur achèvement (VEFA).
Réponse du gouvernement : l’extension du dispositif à l’acquisition de la résidence principale du donataire, envisagée durant les travaux préparatoires, a finalement été écartée des dispositions entrées en vigueur. En effet, l’exonération, dérogatoire du droit commun, est « d’interprétation stricte ». Elle est subordonnée à l’affectation des sommes données à la construction de sa résidence principale par le donataire.
Le régime de la VEFA et celui de la construction de maison individuelle sont différents. Dans le cas de la VEFA, « l’acquéreur n’est, à aucun moment, responsable de la construction, la fonction de maître d’ouvrage revenant au promoteur-constructeur (article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation), qui est également le titulaire du permis de construire. Au contraire, dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le particulier propriétaire du terrain, titulaire du permis de construire, est le maître d’ouvrage qui commande la construction d’un bien immobilier au constructeur ou à l’entrepreneur », explique le ministère.
La VEFA s’analyse fiscalement comme une acquisition et non une construction
Ainsi, la VEFA est généralement assimilée fiscalement à l’acquisition d’un bien immobilier, et non à sa construction, rappelle le ministère. Une précédente réponse ministérielle avait déjà fait une précision importante. L’achat par un particulier d’un immeuble en l’état futur d’achèvement et la construction par celui-ci d’une habitation sur un terrain qu’il avait préalablement acquis ne sont pas soumis aux mêmes règles fiscales, la VEFA ne s’analysant pas, compte tenu de la nature des contrats conclus à cette fin, en l’achat d’un terrain suivi de travaux immobiliers, mais comme l’achat d’un immeuble neuf (réponse ministérielle Chossy, AN 8 février 1999, p. 788 n° 22153).
De même, pour l’application du dispositif Pinel, le législateur a distingué, parmi les investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt, d’une part l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement et, d’autre part, le logement que le contribuable fait construire. « Dans ces conditions, l’acquisition en état futur d’achèvement d’un logement que le contribuable entend affecter à sa résidence principale ne saurait s’analyser comme la construction de sa résidence principale par un donataire au sens et pour l’application de l’article 790 A bis du CGI », conclut le gouvernement.