Immobilier : l’action en diminution du prix est encadrée

L’acheteur qui agit en réduction du prix au titre de la loi « Carrez » doit prouver que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente. Un récent arrêt dont se font écho les éditions Francis Lefebvre vient rappeler la règle. Dans cet arrêt, une SCI a donné à un bail un fonds de commerce à une entreprise. Un changement de locataire est intervenu, et, procédant à des travaux d’aménagement, le nouveau a fini par racheter les locaux. L’acte de vente stipulait que les lots de copropriété vendus avaient une surface de 84,51 m². Ce que mentionnait un certificat de mesurage effectué avant les travaux. L’acheteur a fait réaliser un nouveau mesurage après la vente évaluant cette fois la surface privative des lots à 75,33 m². Il a donc assigné le vendeur en réduction du prix et en paiement de dommages-intérêts. Selon lui, les travaux réalisés n’ont consisté qu’à mettre les lieux loués aux normes les locaux sans porter atteinte à leur consistance générale.

La preuve doit être rapportée

Qu’en dit la Cour ? L’acheteur doit prouver que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente. Une condition nécessaire pour mettre en jeu l’action. Ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En effet, le demandeur n’apporte « aucune pièce permettant d’établir avec précision la nature et la consistance des travaux réalisés et notamment l’édification éventuelle de murs ou de cloisons, par nature exclus du calcul de la superficie de la partie privative, alors même que l’importance des travaux réalisés avait permis la transformation des lieux pour l’exploitation » du fonds. Par conséquent, la preuve que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente n’est pas rapportée.

Cass. civ. 3e, 4-3-2021 n° 20-12.723 F-D