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Usufruitier successif : quelle imposition au titre des plus-values immobilières ?

Comment déterminer l’impôt sur les plus-values éventuellement dû par l’usufruitier successif percevant une fraction du prix de vente d’un bien immobilier ? La question est posée à Bercy par le sénateur Claude Malhuret, qui demande si dans ce cas, la valeur d’acquisition à prendre en compte est une fraction de la valeur vénale de l’immeuble.

fiscalité

Dans une question écrite, le sénateur de l’Allier Claude Malhuret (Les Indépendants) interroge le ministre de l’Économie, des finances et de la relance sur l’application du régime des plus-values immobilières au regard de la situation de l’usufruitier successif.

Le sénateur rappelle qu’une telle situation est susceptible de se poser dans trois hypothèses. En premier lieu, lorsqu’une personne fait donation de la nue-propriété d’un immeuble à un enfant, en s’en réservant l’usufruit, et en stipulant une réversion d’usufruit au profit de son conjoint. Ensuite, lorsqu’une personne fait donation de la nue-propriété d’un immeuble à un enfant, lequel enfant fait à son tour donation de la nue-propriété reçue en se réservant l’usufruit successif. Troisièmement, lorsque le défunt laisse pour lui succéder son conjoint en usufruit et ses enfants en nue-propriété alors que l’actif successoral comprend des biens dont il était nu-propriétaire puisque grevés de l’usufruit d’une autre personne, généralement l’un de ses parents.

Un fait générateur de l’impôt sur les plus-values ?

Dans ces trois hypothèses, lorsque, l’immeuble est cédé à titre onéreux, les parties peuvent convenir de répartir le prix de cession de l’immeuble entre elles, l’usufruitier successif percevant alors une fraction du prix de cession. Mais cette opération constitue-t-elle pour l’usufruitier successif un fait générateur de l’impôt de plus-values immobilières des particuliers et des prélèvements sociaux ? Le Code général des impôts, dans ses articles 150 U et suivants, reste en effet silencieux sur ce point.

Si tel est le cas, le sénateur interroge Bercy sur le calcul de la plus-value immobilière dû par l’usufruitier successif. En particulier, comment déterminer la valeur d’acquisition de ce droit et le point de départ du délai de détention ?
À cet égard, Claude Malhuret demande si l’usufruitier successif peut déclarer, conformément au I de l’article 150 VB du code général des impôts, que la valeur d’acquisition est une fraction de la valeur vénale de l’immeuble au moment de la naissance de son droit.