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Un copropriétaire peut faire résilier le bail d’un locataire ne respectant pas le règlement de copropriété

Un copropriétaire peut invoquer l’action oblique pour se substituer au bailleur défaillant et demander la résiliation du bail d’un locataire gênant.

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Crédit: iStock.

Les faits

Un copropriétaire signe en 2002 un bail avec une société en vue de l’utilisation d’un local commercial pour l’achat, la vente de cyclomoteurs, la réparation de scooters et la location de véhicules sans chauffeur. En 2012, le propriétaire du lot contigu se plaint de nuisances sonores et olfactives. Il assigne en justice le bailleur et le locataire et demande la résiliation du bail et l’expulsion de la société occupante. Il obtient gain de cause en première instance comme en appel. La société locataire se pourvoit en cassation.

La décision

La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel. Pour prendre sa décision, elle se fonde sur l’action oblique (article 1341-1 du code civil) qui permet à un créancier de pallier l’inertie d’un débiteur à l’encontre de son débiteur lorsque ce dernier compromet ses droits. Le créancier exerce ainsi les droits et actions du débiteur pour le compte de ce dernier qui, en ne les exerçant pas, lui cause un préjudice.

En l’espèce, le créancier est le copropriétaire gêné par la société locataire (le débiteur du débiteur) qui pallie l’inaction du bailleur (le débiteur) n’ayant pas requis la résiliation du bail qu’il aurait obtenu en raison des atteintes portées par son locataire au droit de jouissance paisible des occupants de l’immeuble. Selon la Cour, l’action oblique en résiliation de bail est tout à fait possible dans une telle situation. En effet « tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire bailleur pour obtenir la résiliation du bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété ».

Ce qu’il faut retenir

Dans cette affaire, le copropriétaire gêné ne s’était jamais adressé au bailleur pour lui demander d’enjoindre à son locataire de respecter le règlement de copropriété. C’est pourtant la première démarche à entreprendre lorsqu’un locataire a un comportement de nature à compromettre la tranquillité de l’immeuble. Les bailleurs sont en effet responsables devant la copropriété des agissements de leurs locataires. Ils doivent notamment leur rappeler leurs obligations en cas de comportements condamnables. Si les locataires ne tiennent pas compte de cet avertissement, le bailleur est alors en droit de demander sur le fondement de l’article 1741 du code civil, la résiliation du bail pour inexécution par le locataire de ses engagements. Et si le bailleur n’agit pas, c’est seulement alors que les autres copropriétaires invoquent l’action oblique pour se substituer au bailleur défaillant et demander la résiliation du bail.

Références : Cour de cassation, 1re chambre civile, 31 mars 2021, n°20-18.327