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L’usufruitier de son habitation principale n’est pas exonéré pour la vente de sa résidence secondaire

Pour le Conseil d’État, la seule situation dans laquelle un redevable peut se prévaloir du dispositif d’exonération est celle dans laquelle il ne détient aucun droit sur son habitation principale.

Le Conseil d'Etat
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Un particulier dépose une requête au Conseil d’État. Il lui demande d’annuler pour excès de pouvoir le refus du fisc d’abroger une partie de ses commentaires administratifs (BOI-RFPI-PVI-10-40-30) relatifs aux conditions à remplir pour bénéficier de l’exonération de taxation des plus-values lors de la vente d’un logement autre que la résidence principale. La loi dispose en effet que le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de son habitation principale au cours des quatre années précédant la cession. Mais la documentation fiscale écarte cette exonération non seulement pour ceux qui sont pleinement propriétaires mais également ceux qui détiennent sur ce bien l’usufruit ou un droit indivis.

L’interprétation de l’Administration confirmée

Le Conseil d’État confirme l’interprétation de l’Administration. Pour les juges, la seule situation dans laquelle un redevable peut se prévaloir du dispositif d’exonération est celle dans laquelle il ne détient aucun droit sur son habitation principale. En effet, il a été conçu pour favoriser l’achat de la résidence principale. Si au moment de la première cession d’une résidence secondaire, le contribuable détenait déjà un droit réel immobilier sur sa résidence principale, lui accorder l’exonération reviendrait à vider de toute utilité cet avantage.

Ce qu’il faut retenir

Les dispositions de l’article 150 U, II-1 bis du Code général des impôts prévoient que la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée à la double condition que le prix soit remployé dans les 24 mois à l’achat de l’habitation principale et que le cédant ne soit pas déjà propriétaire de celle qu’il occupe, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. Dans cette affaire, le Conseil d’État a fait preuve de rigueur et n’a pas tenu compte des conclusions du rapporteur public.

Ce dernier distinguait droits démembrés et droits indivis sur la résidence principale. Pour les premiers, il proposait que l’exonération soit admise car, au sens du droit civil, l’usufruitier ne détient que deux des trois attributs du droit de propriété (l’usage et la perception des revenus) sans être propriétaire. En revanche, le contribuable qui a des droits indivis sur sa résidence principale ne pourrait y prétendre au motif que la quotité qu’il détient fait de lui un propriétaire partiel.

Références : Conseil d’Etat, 15 juillet 2021, n° 453 490