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« Cession de l’immeuble par la SCI v/s cession de 100% des parts sociales : éléments de réflexion »

Lorsqu’un immeuble est détenu par une SCI de famille, deux schémas de cession sont envisageables : la cession de l’immeuble par la SCI ou la cession de 100% de leurs parts par les associés.

Rosa Riche, responsable du service ingénierie chez Cholet Dupont

Quel que soit le schéma retenu, le régime fiscal applicable est celui des plus-values immobilières des particuliers. Ainsi, la plus-value imposable, diminuée de l’abattement pour une durée de détention est soumise à l’impôt sur le revenu au nom des associés au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%, voire la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées (taux allant de 2 à 6%).

Cependant, si le régime fiscal est identique, les modalités de calcul diffèrent selon le schéma retenu.

Relevons que l’exonération applicable en matière de résidence principale s’applique à l’associé occupant, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à la SCI, que celle-ci met gratuitement à sa disposition, de la même manière que s’il en avait été lui-même propriétaire :

  • Lorsque la SCI cède l’immeuble, l’exonération est doublement limitée à la fraction de l’immeuble occupée par l’associé et à la quote-part qui lui revient ;
  • Lorsque l’associé cède les titres de la SCI à prépondérance immobilière, seule la fraction de la plus-value déterminée en fonction de la valeur du logement occupé par l’associé par rapport à la valeur globale de l’actif social est exonérée.
  • Il convient de ne pas oublier, lorsque la SCI cède l’immeuble, que les associés ne pourront encaisser le produit de la vente qu’après que la SCI aura procédé à une réduction de capital voir à sa dissolution. En effet, seul le résultat, c’est-à-dire, la plus-value nette peut être distribuée après que l’assemblée aura voté le principe d’une distribution.

Le tableau qui suit reprend des éléments juridiques et fiscaux permettant de comparer les 2 options. Il intègre en outre une situation fréquente, celle d’associés de SCI, donataires de la nue-propriété des parts, devenus pleins propriétaires suite au décès des donateurs.

   Vente de l’immeuble par la SCI    Cession des parts de la SCI Société à prépondérance immobilière  
Droits d’enregistrement (supportés par l’acquéreur)  ~5,90%  5% Sauf présomptions fiscales des art. 727, 728 CGI et 292 de l’annexe II CGI.  
Droit de préemption urbain (DPU)Oui  Oui, notamment en cas de cession de la majorité des parts ou de cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de la SCI.   Le DPU est écarté lorsque la SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus.  
Calcul de la PVI Prix d’acquisitionLe prix d’acquisition s’entend du prix payé par la SCI.  Il s’agit du prix d’acquisition des parts.   Application de la jurisprudence Quemener qui prévoit un mécanisme correcteur du prix d’acquisition afin d’éviter une double imposition des bénéfices et, dans certaines situations, une double déduction des pertes.  
Prise en compte des frais d’acquisitionLes frais afférents à l’acquisition à titre onéreux, limitativement définis, sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition.  Les frais d’acquisition ne peuvent être pris en compte que pour leur montant réel.   S’agissant des droits de donation, ils doivent avoir été supportés par le donataire, cédant.    
Prise en compte des travaux réalisés sur le bien immobilierEn cas de cession d’un immeuble, plus de 5 ans après son acquisition, une majoration de 15 % du prix d’acquisition peut être pratiquée au titre des travaux. Il n’est pas nécessaire d’établir la réalité des travaux, ni de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.  
Associé plein propriétaire, suite à donation de la NP et extinction de l’usufruit par décès – prix d’acquisitionLe prix d’acquisition correspond au prix que la SCI a effectivement acquitté, quel qu’ait pu être, pour chaque associé, le coût d’acquisition des parts ou leur valeur vénale au jour de leur entrée dans son patrimoine personnel.    Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel que stipulé dans l’acte. En cas d’acquisition à titre gratuit, il s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de donation.   En cas de démembrement, il s’agit de la valeur de la nue-propriété des parts sociales retenue dans la donation. Nb : lorsque la nue-propriété de l’immeuble a été reçue par donation et l’usufruit par extinction, l’administration admet de retenir la valeur pleine propriété.  
Modalités de calcul de la durée de détentionLa date de l’acte qui constate l’opération d’achat par la SCI constitue le point de départ pour le calcul de la durée de détention.  Cession des titres après réunion de la propriété : la durée de détention est décomptée à partir de la 1ère des 2 acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle. La durée de détention est décomptée à partir de la date de la donation de la nue-propriété.  
Surtaxe sur plus-value immobilière élevéeLa surtaxe est due lorsque la plus-value nette imposable (après application des abattements pour durée de détention – base IR) est supérieure à 50 000 €.   Ce seuil s’apprécie au niveau de la SCI, avec quelques corrections tenant compte des associés soumis à IS et des exonérations liées à la résidence principale.  Le seuil de 50 000 € s’apprécie au niveau de chaque associé cédant.  

En résumé :

  • Au niveau des droits d’enregistrement la différence de taux est faible, voire inexistante si les présomptions fiscales s’appliquent. La cession des parts de la SCI suppose que l’acquéreur de l’immeuble accepte le schéma. Il est alors susceptible d’exiger une décote ;
  • Au regard du droit de préemption urbain, la cession des parts sociales de la SCI familiale présente un avantage ;
  • Au niveau du montant de la plus-value imposable, cela dépend de l’existence de travaux et de l’exigibilité de la surtaxe sur plus-value immobilière élevée.

S’agissant de cédants donataires de la nue-propriété des parts, devenus pleins propriétaires, l’intérêt de la cession des parts v/s la cession de l’immeuble par la SCI, dépend :

  • de la date à laquelle est intervenue la donation des parts (proche de la date d’acquisition du bien par la SCI ?),
  • de la valeur retenue dans la donation des parts (existence d’un passif ?) ;
  • de la date d’acquisition du bien par la SCI ;
  • de l’existence de revenus taxés mais non distribués entre les mains des cédants des parts sociales (remboursement du capital de l’emprunt par exemple ; application de la jurisprudence Quemener).