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Immobilier : combien de temps avez-vous pour vous plaindre d’un vice caché ?

La possibilité d’invoquer un vice caché après un achat, pour réclamer une diminution de prix ou remettre en cause la vente, peut durer jusqu’à vingt ans.

Un particulier a acquis en 2008 une maison d’habitation attenante d’un atelier recouvert d’une toiture en tuiles. Après avoir constaté des infiltrations dans l’atelier, ainsi qu’un affaissement de la charpente en bois de la toiture, l’acheteur a assigné les vendeurs en paiement des travaux de réparation et indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés en 2015. Il lui a été opposé la prescription de l’action, qui selon le vendeur doit être présentée dans les deux ans suivant la découverte du vice, laquelle est aussi comprise dans la prescription générale de droit commun, qui est de 5 ans.

Si la loi prévoit qu’un acheteur doit agir dans les deux ans qui suivent la découverte du défaut, le code civil prévoit de manière générale que le délai de prescription pour exercer un droit ne peut pas durer plus de vingt ans.

Or selon la Cour de cassation, le cours d’une prescription, qui peut être suspendu ou interrompu, doit respecter la limite générale de vingt ans en cas de vice caché. La demande de ce propriétaire, faite plus de cinq ans après son achat, devait donc être examinée.

Rappelons qu’en matière immobilière, les procédures pour vice caché sont cependant souvent écartées par la clause-type qu’inscrivent les notaires dans les actes de vente. Celle-ci prévoit que l’acheteur « fera son affaire » des défauts cachés qu’il pourrait découvrir, sans recours contre le vendeur.

(Cass. Civ. 3, 8.12.2021, S 20-21.439).