SCI : le vendeur doit informer l’acheteur sur la situation locative d’un immeuble vendu loué
La dissimulation intentionnelle par l’une des parties d’une information dont elle sait le caractère déterminant pour l’autre est constitutive d’un dol et justifie le versement de dommages-intérêts. Détails.
Les faits
Une société civile immobilière signe une promesse de vente d’un montant de 2 352 000 euros avec une compagnie financière pour l’acquisition d’un immeuble dont certains locaux sont loués. Cette promesse contient une clause stipulant que pendant la période comprise entre la signature de la promesse et celle de la vente, le vendeur est tenu d’informer l’acheteur de « tout changement qui pourrait affecter, de manière significative, l’immeuble et sa situation locative ». La SCI n’ayant pas reçu une information importante sur un locataire s’estime victime d’un dol et assigne, après la vente, le vendeur en paiement de dommages et intérêts. Devant les tribunaux, la compagnie venderesse est condamnée. Elle saisit la Cour de cassation.
La décision
Son pourvoi est rejeté. Pour les juges de la Cour de cassation, le vendeur commettait « une réticence dolosive en n’informant pas l’acheteur de la réelle difficulté financière du locataire de l’immeuble vendu » alors qu’il était clair que la situation locative constituait un élément déterminant de son consentement à la vente. Or, le plus gros locataire, qui représentait près de la moitié des loyers encaissés de l’immeuble, avait fait part au vendeur de ses importantes difficultés financières, de son souhait de mettre fin au bail sur un lot et d’obtenir une diminution du loyer sur les deux autres lots qu’il occupait faute de quoi il ne reconduirait pas les baux.
En se contentant d’envoyer à l’acheteur un courriel faisant état d’une procédure classique de recouvrement de loyers dus par un locataire, la compagnie financière avait commis un dol car son défaut d’information était intentionnel. Ce qui justifiait le versement de dommages-intérêts.
Ce qu’il faut retenir
Selon l’article 1137, alinéa 2 du Code civil constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Dans cette affaire, le versement régulier des loyers et l’absence de litiges avec les locataires avait déterminé la SCI à acheter. Si la compagnie avait donné la bonne information avant la signature de l’acte de vente, la SCI se serait probablement rétractée.
Il est certain qu’en matière de vente de biens loués, l’investisseur attache une importance particulière à la perception régulière des loyers et à l’absence de tout contentieux potentiel ou existant. C’est pourquoi ce type de clause d’information est de plus en plus couramment inclus dans les promesses de ventes signées entre sociétés gérant des immeubles. Mais, même si c’est rarement le cas, elle peut aussi être prévue lorsque la cession a lieu entre particuliers. En effet, là encore, l’acheteur souhaite avant tout réaliser un placement locatif lui assurant un revenu complémentaire.
Références : Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 septembre 2021, n°20-19.229.