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En cas de non-conformité du logement construit, l’acquéreur n’a qu’un an à compter de la prise de possession pour agir en justice

Une décision dans la lignée de la jurisprudence de la Cour de cassation.

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Les faits

La société Marignan Résidences vend en l’état futur d’achèvement à une SCI un immeuble qu’elle a fait construire. Le 13 octobre 2010 la construction est réceptionnée avec des réserves et la SCI prend possession des biens le 1er avril 2011. Après expertise, la SCI assigne le 6 janvier 2015 la société Marignan en démolition-reconstruction de l’immeuble et en dommages-intérêts invoquant les réserves émises sur les plafonds qui ne sont pas à la hauteur prévue dans le contrat de vente. La SCI n’obtient pas gain de cause et en appel ses demandes au titre des vices de construction sont également déclarées irrecevables car tardives. Elle se pourvoit en cassation.

La décision

La Cour de cassation confirme le jugement d’appel et rejette le pourvoi. Pour elle, l’action en garantie introduite plus de quatre ans après la livraison des logements intervient trop tard. Il résulte en effet des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil que « Si le vendeur d’un immeuble à construire ne s’oblige pas à réparer les vices de construction et les défauts de conformité apparents, l’action en garantie doit être introduite, à peine de forclusion , dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices et défauts apparents, c’est-à-dire  le plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux avec ou sans réserves ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession ». Par conséquent, la réception avec réserves étant intervenue le 13 octobre 2010 et la prise de possession le 1er avril 2011, une action en garantie introduite le 6 janvier 2015 était irrecevable. Il fallait agir le 1er avril 2011 au plus tard.

Ce qu’il faut retenir

La Cour de cassation fait ici une application stricte mais conforme des dispositions du Code civil. La SCI estimait que le fait d‘avoir émis des réserves permettait d’écarter ce délai d’un an. Mais la Cour rappelle qu’il n’en est rien. Quel que soit le comportement de l’acquéreur lors de la réception des travaux ou de la prise de possession, le délai d’un an s’impose. Ce délai est pourtant bien court lorsque les acheteurs sont des non professionnels obligés de faire appel à des experts pour établir un constat précis de non-conformité qui leur permettra d’agir en justice et d’obtenir gain de cause !

Références : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 janvier 2022, n°21-10.022