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Immobilier : au stade de l’avant-contrat, le notaire n’a pas à vérifier le titre de propriété

Dans le cadre d’une vente immobilière, le notaire doit bien vérifier les titres de propriété avant la rédaction de l’acte authentique de vente… mais pas au simple stade de l’avant contrat.

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Un promoteur immobilier a acquis un ensemble immobilier auprès d’une SCI. L’acte de vente comportait diverses conditions suspensives de droit commun relatives notamment à la purge de tous les droits de préemption et à l’absence de servitudes faisant obstacle à la libre disposition du bien. Or peu de temps avant la signature de l’acte authentique, l’existence d’une servitude interdisant la construction d’un immeuble de plus d’un étage sur une largeur de 10 mètres en bordure de la ligne de séparation entre la parcelle vendue et le fonds voisin a été révélée par la propriétaire voisine. Ce qui a entraîné la caducité de la vente.

Pas de recherches avant la conclusion du compromis

La responsabilité du notaire dans le cadre de la rédaction de l’avant contrat de vente a été recherchée. Or, « si la vérification des actes des titres de propriété est nécessaire avant la rédaction de l’acte authentique de vente, tel n’est pas le cas, en ce qui concerne l’avant contrat qui est un acte préparatoire à la vente », relèvent les juges. Celle-ci relève en effet des « démarches à accomplir en matière de règles d’urbanisme et à l’égard de la conservation des hypothèques qui doivent précisément intervenir entre les deux conventions ». Le fait que l’acte d’acquisition par le vendeur ait été établi par le notaire mis en cause ne l’obligeait pas à réaliser les recherches avant la conclusion du compromis, souligne la cour d’appel.

Qui plus est, dès lors que l’avant-contrat indique expressément que le vendeur s’engage à justifier de ses droits de propriété au moyen d’une origine complétée régulièrement à un titre ou à des faits lui permettant d’invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire, « il n’y avait pas lieu de prévoir une condition suspensive sur ce point, la sécurité juridique de l’acquéreur étant suffisamment garantie par cette mention ».

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 28 Juin 2022, RG n° 21/11776.