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Un désagrément de voisinage ne justifie pas la démolition d’un bâtiment

La Cour de cassation veille à la proportionnalité de la sanction en matière de construction.

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Crédits: iStock.

Les faits

Un couple achète une maison sur un terrain de 1 658 mètres carrés, formant le lot n° 16 d’un lotissement. Quelques années après, une société civile immobilière (SCI) acquiert le lot voisin n° 18. La SCI démolit la villa qui s’y trouvait pour édifier un immeuble de six logements avec piscine. Invoquant un trouble de voisinage et la violation du cahier des charges du lotissement, le couple assigne la SCI devant les tribunaux et demande la démolition de l’immeuble. La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette leur requête. Les plaignants se pourvoient en cassation.

La décision

La Haute Cour confirme en tous points la décision d’appel. Les premiers juges ne contestaient pas le fait que la construction allait à l’encontre du cahier des charges du lotissement car elle n’était pas implantée dans un carré de 30 mètres sur 30 mètres comme le prévoyait l’article 8 de ce document. Toutefois, ce dernier n’interdisait pas les constructions collectives et l’autorisait même pour le lot 18 du lotissement. En outre, les plaignants ne pouvaient se plaindre d’un trouble anormal de voisinage objectivement préjudiciable. L’immeuble était en effet construit à l’arrière de leur habitation et n’occultait pas la vue dont ils bénéficiaient. Ils pouvaient seulement invoquer un ressenti négatif en raison de la présence d’un ensemble de six logements se substituant à une villa. La demande de démolition de l’immeuble était donc manifestement disproportionnée par rapport à la gêne occasionnée. Seule la violation du cahier des charges était sanctionnable, mais seulement par l’octroi de dommages-intérêts.

Ce qu’il faut retenir

Jusqu’à présent, la Cour de cassation estimait que toute construction édifiée en violation d’un cahier des charges d’un lotissement devait être sanctionnée par la démolition sans qu’il soit besoin de justifier de l’existence d’un préjudice important. C’est la première fois à notre connaissance que la Cour refuse d’avaliser une demande de destruction en raison de son caractère disproportionné. Elle introduit ainsi une notion de proportionnalité de la sanction qui devrait rendre plus difficile pour des plaignants d’obtenir gain de cause. Il leur faudra désormais démontrer qu’ils subissent un trouble de voisinage rendant intolérable le maintien du bâtiment en l’état. Ce sera par exemple le cas d’un immeuble cachant totalement une vue sur mer ou ne permettant plus à la maison voisine de bénéficier d’une exposition au soleil.

Références : Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juillet 2022, n° 21-16.408