Se connecter S’abonner

Immobilier : la présence d’algues vertes peut justifier l’annulation de la vente

Selon la Cour de cassation, les vices cachés prévus à l’article 1641 du Code civil ne se limitent pas aux éléments intrinsèques du bien vendu. Ils peuvent être constitués par un élément extérieur et naturel qui se manifeste de façon intermittente, dès lors qu’il affecte l’usage du bien.

Les faits

En 2016, Mme X achète une maison située au bord de l’océan à la Martinique. Après cette acquisition, elle invoque un défaut d’information sur les nuisances liées à l’échouage saisonnier d’algues sargasses (toxiques et pestilentielles) et demande en justice l’annulation de la vente pour dol et vice caché. Les premiers juges rejettent sa demande au motif que la vendeuse n’avait pas conscience qu’il s’agissait d’un élément déterminant pour l’acheteuse et qu’en outre, ce phénomène extérieur, naturel et imprévisible, ne pouvait constituer un vice caché. Mme X se pourvoit donc en cassation.

La décision

La Cour de cassation donne raison à Mme X : elle rappelle que le dol est « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges », selon les termes de l’article 1137 du Code civil. En l’espèce, le dol de la vendeuse est démontré : l’acheteuse avait formulé de nombreuses demandes sur la présence d’algues, démontrant ainsi qu’il s’agissait pour elle d’un élément déterminant de son consentement à la vente. Or, la vendeuse avait, à chaque fois, intentionnellement menti.

De plus, la Cour estime que les vices cachés prévus à l’article 1641 du Code civil ne se limitent pas aux éléments intrinsèques du bien vendu ; ils peuvent être constitués par un élément extérieur et naturel qui se manifeste de façon intermittente, dès lors qu’il affecte l’usage du bien comme dans notre affaire.

Ce qu’il faut retenir

Un phénomène naturel saisonnier qui constitue une gêne importante peut constituer un vice caché (algues, pollution, invasion d’insectes). Dès lors que le vendeur l’a sciemment caché à l’acquéreur alors que celui-ci avait posé des questions à ce sujet, la vente peut être annulée : non seulement sur le fondement du dol – dans les cinq ans de la découverte du dol –, mais aussi sur celui des vices cachés – dans les deux ans de leur découverte. Dans ce dernier cas, il est courant que le vendeur invoque la clause de non-garantie des vices cachés insérée généralement dans l’acte de vente. Celle-ci n’est pas applicable en cas de mauvaise foi du vendeur (article 1643 du Code civil). L’acheteur aura alors le choix entre, d’un côté, l’annulation de la vente (restitution du bien et du prix payé) avec versement de dommages et intérêts pour indemniser son préjudice, et, de l’autre, le remboursement d’une partie du prix payé à titre de compensation s’il préfère garder la maison (article 1644 du Code civil). DT

Références : Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 juin 2022, n°21-13.286